《华宸●金诚（1101）号—明泽地产商业物业租金收益权转让项目集合资金信托计划》信托资金管理报告（2011年二季度）

尊敬的受益人：
        2024年澳门原料免费网大全于2011年1月20日设立了“华宸•金诚（1101）号—明泽地产商业物业租金收益权转让项目集合资金信托计划”（以下简称“本信托”）。作为受托人，现就本信托成立至2011年6月30日的信托事务向受益人报告如下，并为报告中所载资料的真实性、准确性和完整性负责。报告书中的内容由本信托的受托人负责解释。
一、信托计划概要
1、信托计划成立日：2011年1月20日
2、信托计划规模：人民币20,015万元
3、信托计划期限：24个月
二、信托财产专户开立情况
在信托计划成立前，受托人为本信托开立了信托财产专户，开户银行为建行呼和浩特日信支行、账号为15001706680052504144。
三、信托资金的运用
受托人将本信托计划资金用于购买内蒙古明泽房地产开发有限责任公司持有的商业物业未来10年的租金收益权。资金将用于明泽广场项目的后期建设与前期部分工程款的支付。受托人以信托期内内蒙古明泽房地产开发有限责任公司租金收益及其他经营收益作为信托利益的来源，扣除受托人报酬及相关费用后，向受益人分配信托利益。信托期满，内蒙古明泽房地产开发有限责任公司依约定价格回购租金收益权。信托计划资金的运用完全按照信托文件的要求正常进行。
内蒙古明泽房地产开发有限责任公司成立于2001年8月8日，注册资本6,000万元，注册地呼和浩特市，具有房地产开发二级资质。内蒙古明泽房地产开发有限责任公司自2001年成立以来已经累计开发面积近52万平方米，持有商业物业19万平方米，累计商业物业出租面积为12.5万平方米，物业业态为餐饮、娱乐、超市及办公用5A 写字楼等。
四、信托计划的管理
1、受托人根据《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》为本信托计划开立了专门的信托财产账户，建立了单独的会计账户进行管理和核算。
2、受托人在信托计划的管理过程中恪尽职守，履行了诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，制订了一系列制度，并根据信托业务的需要设置了不同的部门和岗位，以实现各部门、岗位间的相互监督和制衡。
3、截止2011年6月30日，信托计划资金无任何挪用情况发生，项目按照有关信托文件运行正常，且没有发生能够影响信托财产安全及受益人利益的其他情况。
五、信托财产及收益情况
截止2011年6月30日，本计划信托资产总计200,193,758.32元，其中货币资金43,758.32元；信托负债合计为6,000.00元；信托权益合计200,187,758.32元，其中未分配利润37,758.32元。受托人管理信托财产产生的信托收入累计5,043,368.82元。应由信托财产承担的费用为5,005,610.50元，其中：受托人报酬5,000,000.00元；律师、咨询费5,000.00元；银行结算费610.50元。
六、信托计划的风险防范措施
1、政策风险
目前国家出台的房地产相关政策,主要针对的是房地产的住宅投资市场,专门针对商业地产的政策调控较少。
明泽房地产公司属于商业物业经营，所拥有的商业物业目前只租不售，将其持有成熟物业，以租金收益权信托转让方式融资，受国家产业政策、房地产政策和监管政策的影响较小。
2、市场风险
明泽房地产公司持有的出租物业开发较早，成本早已收回，并且目前租赁商户租期较长、美特好超市与特色餐饮一条街牛街、娱乐一条街吧街、绿中海高级商务会所，已经连为一体，成为经营模式较为成熟的商业区域，经营风险较小；各租户具备良好的经营收益，现金流较为充沛。
明泽广场位于新华西街以南，临近中山路中心商业圈，东临扎达盖河，西面与美特好大型购物超市相邻，北临新华西街。项目地段属于呼市一环内中心地段，人居氛围浓郁，商业、娱乐、餐饮、金融、教育、行政等配套功能完善，交通便利。明泽广场具有地标性建筑特质，并且配置达到国际5A写字楼标准，目前吸引了银行、保险公司以及多家大型餐饮、娱乐公司等较有实力优质租户入住，租期稳定，租户前期投入巨大，违约风险较小。市场风险较小。
3、租金波动风险
目前，明泽房地产公司所属物业出租面积总计为12.46万平方米，年租金收入2800万元。出租商业物业中，除了临街底店租期是按年签署和租金按年收取的以外，其他大的租户租期都在5年以上。
4、还款违约风险
明泽房地产公司自2001年成立以来相继开发完成了证券公司住宅小区、牛街“幸福家园”生态景观小区、明泽雅居住宅小区、水岸世纪一期住宅小区、“明泽•百度城”、“明泽•未来城”、“明泽•水岸世纪”等项目。目前已经累计开发面积近52万平方米，实现销售收入4.78亿元。2010年—2012年，明泽房地产公司在建项目可用于销售面积35万平方米，可实现销售收入18.3亿元，租金收入可达到1.07亿元，合计可实现现金流入19.4亿元。现金流出主要是项目建设资金的支出，总计现金流出7.3亿元，可实现净现金流量约为12.1亿元。此外，明泽房地产公司前期有建行9800万元一年期流动资金贷款，已于2009年12月到期偿还。金融机构信用记录良好。
5、抵押风险
明泽房地产公司将其所属明泽广场A座12层和13层以及美特好商城1—3层房地权属作为抵押保证措施，抵押面积合计40424.73㎡。经评估机构评估的公开市场价值约为4.45亿元，抵押率45%。抵押房产地理位置优越、交通便利，周边商业、餐饮、娱乐、文化气息浓厚，具有不可复制性。项目形态完整，产权清晰，升值潜力巨大。明泽广场用于抵押的物业是5A级商业写字楼，位置紧临西河，处置较为便捷。分析认为抵押担保较为可靠，变现能力较强。
6、管理风险
明泽房地产公司按月报送会计报表和租赁物业情况统计表，公司据此审查明泽房地产公司经营情况及物业租金收取情况，保障所有租金收入能够进入共管账户，及时发现问题，控制风险；
明泽房地产公司按月报送财务支出计划以及财务实际执行情况，公司根据相关凭证、要件资料，严格审查财务支出计划，予以签批，同时控制共管帐户留存资金余额，保证信托收益的及时兑现。力求最大限度地控制管理上的风险。
七、信托经理情况
受托人指定下列人员为本信托计划的信托经理：张静、刘海峰。