如何完善房地产信托的法律制度

目前，我国已存在一定的房地产信托计划，但要发展房地产投资信托基金，在一些法律制度上还存有一定的障碍。不仅包括信托法律规范上的障碍与证券法律上的障碍，而且还存在房地产法以及税法上的障碍。

        现在国际上房地产投资信托基金的发展模式主要分为两大类：一是以美国为代表的市场需求加税收推动型；二是以新加坡、中国香港地区为代表的政府推动型。境外房地产投资信托基金的发展，对我国内地完善房地产投资信托基金的法律制度有一定借鉴和参考意义。一方面，要立足于本国的发展环境；另一方面，要尽快出台国家立法。即根据房地产投资信托的特点制定相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，推动房地产投资信托业健康、理性地发展。

        因此，笔者建议从五个方面加快法律制度的建立和修改，以规范房地产投资信托基金的运行，促进我国房地产投资信托基金的发展。

        首先，在信托规范方面，一是取消信托业融资的限制。针对房地产开发资金需求量大的特点，为满足充分利用中小投资者的民间资本，拓宽房地产融资渠道的需求，必须降低投资者准入的门槛。如可以取消对集合信托业务合同总份数不得超过200份，每份信托合同金额不得低于5万元人民币的限制，使更多的中小投资者能够通过房地产投资信托基金，间接地参与到房地产开发项目中，扩大房地产投资信托基金融资的规模；二是取消信托凭证流通的限制。流通性是房地产投资信托基金的特点所在，虽然现行法律没有明文禁止信托凭证的自由转让，但是却禁止其进行公共宣传，这样就大大降低了信托凭证的流通性，提高了其流通的成本。因此，应修改相关规定，在允许信托凭证自由转让的同时，还应允许其进行公开宣传，以提高其流通的效率。

        其次，在证券法方面，一是建议扩大证券的种类。国际证券市场上证券的种类已超越股票、债券等传统品种，房地产投资信托基金作为证券的一种类型，已得到许多国家的承认。中国如果要完善和发展资本市场，首要条件是必须完善国内的证券市场，将房地产投资信托基金纳入证券市场，允许其上市流通，使其与国际接轨；二是明确私募的法律地位。私募以其募集成本低、效率高等优势，目前已发展成为国际上通用的证券募集方式。我国应尽快通过立法，明确私募的法律地位，允许通过私募的形式发行证券。

        再次，房地产法的完善，关键是完善我国房地产信托登记的法律制度体系。一是确定房地产信托登记的主管机关。如单纯以土地作为信托财产的，应向县级以上地方政府的土地管理部门申请，进行信托登记，登记的内容应当在土地使用权证书上予以记载；以房屋作为信托财产的，在实行房地产分部门管理的地方，应分别向房产管理部门和土地管理部门申请，进行信托登记，房屋所有权证书和土地使用权证书均应记载，涉及产权转移的，还应办理过户手续等。二是确定房地产信托登记的应登记事项。登记事项应包括：（1）委托人、受托人、受益人的姓名（名称）及住所；登记主管机关可以审核受托人的资格；（2）信托期限。期限届满后应办理终结信托登记或延续信托登记，未办理的，应视为信托延续，但是不能对抗善意第三人；（3）信托权限。分为全权和限权两种。如选择“全权”，申请人可以不向登记主管机关提供信托合同，这意味着善意第三人可以认为受托人对房地产享有完全的所有权，但是，信托内部还是依据信托合同，确定各方权利义务；如果选择“限权”，应当向登记主管机关提供信托合同，主管机关应将合同列入该房地产的产籍资料，供公众查阅。信托当事人不得以未列入产籍资料的其他补充协议，对抗善意第三人。

        最后，在建立税收体制中，建议完善三个原则。分别是公平和效率原则、避免重复征税原则以及受益人负担原则。我国信托受益所得税应该以受益人为纳税义务人，以此为立足点，来构建我国的房地产投资信托基金税收体系。