《长沙青和城购物中心物业收益权项目集合资金信托计划》信托资金管理报告（2009年四季度）

尊敬的受益人：
2024年澳门原料免费网大全于2009年11月9日设立了“长沙青和城购物中心物业收益权项目集合资金信托计划”（以下简称“本信托”）。作为受托人，现就本信托2009年四季度的信托事务向受益人报告如下，并为报告中所载资料的真实性、准确性和完整性负责。报告书中的内容由本信托的受托人负责解释。
一、信托计划概要
1、信托计划成立日：2009年11月9日
2、信托计划规模：人民币25,000万元
3、信托计划期限：2.5年
二、信托财产专户开立情况
在信托计划成立前，受托人为本信托开立了信托财产专户，开户银行为建行呼和浩特日信支行、账号为15001706680052503277。
三、信托资金的运用
受托人将本信托计划资金用于购买湖南大韵长沙青和城购物中心 6年的出租收益权。经测算，该部分物业收益权不低于4.65亿人民币，湖南大韵以青和城购物中心51367.16平方米商业物业的在建工程进行抵押，目前该抵押房产已经取得预售许可证。根据2008-2009年该项目周边的楼盘销售平均价格，抵押物业不低于20000元/平方米，该部分抵押价格为6220元/平方米，抵押率不足31.25%。湖南大韵支付租金收益及回购物业收益权的资金来源为青和城购物中心南广场商铺的销售、购物中心建成后的出租收益、华远地产的合作拆迁补助、经营性物业贷款发放和青和集团的其它自筹资金，多方面的资金可以为项目的退出提供保障。信托计划资金的运用完全按照信托文件的要求正常进行。
四、信托计划的管理
1、受托人根据《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》为本信托计划开立了专门的信托财产账户，建立了单独的会计账户进行管理和核算。
2、受托人在信托计划的管理过程中恪尽职守，履行了诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，制订了一系列制度，并根据信托业务的需要设置了不同的部门和岗位，以实现各部门、岗位间的相互监督和制衡。
3、截止2009年12月31日，项目按照有关信托文件运行正常，且没有发生能够影响信托财产安全及受益人利益的其他情况。
五、信托财产及收益情况
截止2009年12月31日，本计划信托资产总计254,788,018.36元，其中货币资金4,788,018.36元；信托负债合计为2,000.00元；信托权益合计254,786,018.36元，其中未分配利润4,786,018.36元。受托人管理信托财产产生的信托收入累计11,617,321.86元，其中利息收入256,921.86元，投资收入11,360,400.00元；应由信托财产承担的费用为6,831,303.50元，其中：受托人报酬6,830,400.00元；银行结算费903.50元。
六、信托计划的风险防范措施
1、市场风险的控制
（1）近几年，房地产业随着国家一系列宏观调控政策的不断深化和贯彻实施，保持稳定、有序、理性的良好发展态势，并在进入09年后，出现了销售的大回暖。青和城购物中心项目地理位置优越，规划定位明确，并且在该地块属于稀缺商业资源，并且拥有较大体量，可形成较大的规模效应。从当地的消费习惯、以及形成的商业环境氛围、住宅的销售情况，长沙市场的消费者对本项目认可度十分高；同时根据签约租户情况可以看到，较多大型商业物业消费者对本项目认可程度很高。
综合以上因素，在当前的商业地产迅速发展的背景下，本项目具有独特优势，整体市场风险可控。
2、管理风险的控制
受托人制定严密的操作流程和管理制度以有效地降低信托计划管理风险。
受托人将与湖南大韵、湖南长沙银行签订《项目资金账户监管协议》，要求湖南大韵在湖南长沙银行瑞昌支行开立监管账户。要求信托资金的使用，必须由项目单位提供用款计划，以及相应合同、单据经受托人审核后支付。
3、完工风险的控制
目前，青和购物中心塔楼部分已经交付，商场部分已经开始进行后期的装修，现期主要是内部装修以及机器设备的安装调试等工作。另外就是南广场商铺的建设工作，由于项目距离竣工所要求标准，已经完成了绝大部分工程。项目主要是在建设南广场的费用有1.7亿以及主体完工的1.5亿缺口，信托资金2.5亿以及塔楼及南广场销售回款2.2亿基本可以覆盖。
信托资金专款专用，按照工程进度进行款项支付，工程不能完工的风险较小，同时资金的使用将推进工程的进度,能进一步保证融资担保物的价值。
4、流动性风险的控制
①南广场项目销售收入预计不低于1.9 亿元
②集团调入资金：
主要为集团在连云港开发的“久和国际新城”项目销售回款。预计后期销售可回流资金约2.98亿。
③华远回现：
湖南大韵因金外滩项目与华远地产合作——通过转让金外滩项目公司93%股权的方式转让金外滩土地所属土地。股权转让的协议中，湖南大韵拥有拆迁补助2.5亿元；根据股权转让协议，该款项将根据拆迁进度对应收取，目前华远已自09年5月份正式启动拆迁，拆迁周期为1年。因此预计在2010年6月之前湖南大韵将分期回笼资金2.5亿元。同时，该部分为包干拆迁，由于华远支付的拆迁价格相对较高，拆迁多余部分为公司获取的奖励，拆迁部分尚有较大的额度为公司可获取，预计该部分收益达到1.4亿。
④经营性物业贷款：
经营性物业抵押贷款的前期工作目前已开展， 银行对经营贷款的条件是取得房屋产权证书，并取得商业物业的租约。青和购物中心的招商工作已全面启动，目前已实现意向商户面积约4万平方米。 根据商业面积及租金收入， 初步估算为人民币6—8亿元。
⑤销售预案：
如有必要则启动青和城沿坡子街4000平方米左右商铺的销售，预计可实现销售收入约32000万元。
5、交易对手违约风险的控制
（1）受托人与湖南大韵约定：湖南大韵到期必须无条件回购出租物业收益，并承担不可撤销责任。
（2）受托人与项目单位签订《抵押合同》。将青和购物中心40191.28平米的商业物业进行抵押，并要求项目单位将该部分物业处置权全部委托给受托人。根据信托产品设计要求，信托融资期限为24个月，信托计划期限为30个月。当信托融资期限到期，项目单位没有回购出租物业收益，受托人将根据《抵押合同》，对部分物业进行市场转让，或可由法院对其抵押房产业进行拍卖，变现后，通过现金对于投资者进行偿还。
受托人处置完抵押房产后，将受托人处置房产垫付的资金优先扣收后，先按照优先级受益人享受信托利益的比例，将信托资金交付到优先级受益人账户，有剩余资金再向次级受益人进行分配。
6、房地产交易管理及变现风险控制
经过向房产交易中心的咨询，长沙市的房产交易政策对于在建工程办理抵押没有障碍。
随着项目的完工，抵押物价值会逐步上升。信托融资期限届满，项目单位无法正常履约，受托人可低价对抵押房产进行转让，变现风险较低。
七、信托经理情况
受托人指定下列人员为本信托计划的信托经理：张静、伍志群。
八、重大事项披露
1、报告期内无信托执行经理变更情况。
2、报告期内无信托资金运用重大变动情况。
3、报告期内无影响信托计划安全和受益人利益的情形发生。