李晓东：中国怎么样发展房地产信托投资基金

“2010世界华人金融精英陆家嘴峰会”于2009年1月14日在上海国际会议中心举办，峰会由上海交通大学安泰管理学院联办，东方财富网全程直播本次峰会。会议第一专场为房地产信托投资基金发展模式探析，以下为嘉宾首创置业股份有限公司董事长李晓东，关于中国怎样发展房地产信托投资基金的发言实录。

　　李晓东：应该说这几年在国内房地产行业里或者整个金融行业里，REITS都是一个被炒的非常热的话题。在舆论准备上国内应该做得非常充分，以至于我遇到很多媒体的朋友，只要是所谓的房地产基金都认为是REITS。经常问你们的REITS什么时候出来，哪又做了一个REITS。所以说从舆论准备来讲，应该说炒的非常热，但是这么多年都是只闻楼梯响，不见人下来。前几天采访记者都在问你认为中国的REITS什么时候能出来，一度能不能出来，2010年能不能出来。这个问题从05、06年就有了。我从来不对这个问题做一个预测。

　　在国内目前来说，像刚才史董事长讲整个生态链的问题确实研究、探讨的不多，目前还是局限于REITS这个产品，目前在争论到底做央行主导的模式，债权类的，还是证监会主导的股权类或者权益性的模式。实际上对REITS本身，忙到最后可能大家都局限于在一些技术问题上，到最后为什么要做这个REITS，反倒被很多人忽略了。往往不是庐山真面目，只缘身在此山中。REITS好处在哪里?为什么要做，最后好像变成一个必须完成的任务。

　　这几年来讲我讲REITS少了，因为当初我们在讲中国应该推REITS的时候，刚好在04、05年。那个时候应该是REITS推出来比较合适的市场时机。其实中国所有的金融产品跟国外比都落后几十年，唯有REITS至少在亚洲我们落后的不多。亚洲除了日本以外，新加坡是最早的，2002年，到目前为止才八年。倒回去5年，05年再谈论这个问题的时候只有三年的差距。从市场准备各方面，当时国内虽然房地产开始上涨，但是总体地产的价格水平不高，也是推出REITS很好的时机。而那个时候普通老百姓手上的钱并没有那么多，就像刚才曹教授讲的手上的那一点钱直接投资房地产风险大，第二管理起来也很麻烦，第三，你那点钱确实有点杯水车薪。有REITS这个工具，把普通老百姓的钱集中起来，由机构投资人带领你去搞房地产，机构投资人不会被迷惑，有更好谈判的力量。形成买卖双方力量平衡对房地产健康发展是有利的。

　　事情发展到今天，我个人并不认为现在是推出REITS好的市场时机。现在的演变也是这样的，目前这几个，不管是上海也好、北京也好、天津也好，都在积极的筹备推出REITS。我们觉得市场具备了，政府的意识没到，政府的意识到了可能市场现在又过了。现在中央政府高度重视，08年底和09年初推出的《金融6条》《金融30》条，都提到了积极发展房地产信托投资基金。中央政府高度重视，地方政府现在也在积极筹备，目前已经基本明确了首批的试点应该在北京、上海、天津这三个城市里边选择。现在都是政府在召集，每个地方的地方政府变成了我要争夺中国的金融中心地位，我要推出这个东西。为推出而推出。这样推出的东西一定是一个“怪胎”。

　　因为我们目前在上海也好、北京也好，天津可能略微好一点，北京、上海现在的情况是物业的价格这几年在不断地上升，而租金的水平相反在下降，或者顶多是持平。大家可以看到环球金融中心落成之后租金跌落了多少。在这种情况下，租金回报率如果完全按照市场化来操作，是满足不了REITS投资人要求的。通常情况下人家要按照十年期国债再上浮150—200个基点，作为REITS投资人的回报率。目前我们的租金回报率通常在上海大概也就2%和3%，再扣除管理费各种费用之后，这样的市场是推出REITS的适当时机吗。业主肯定没有动力，如果我要把REITS回报率成功推出达到投资人期望的回报率水平，那么就只有打折，把低于市场价一半左右的价格卖给REITS。这个谁都不愿意。

　　这也是大家可以看到方案里边，为什么都是国企，而且不是一家。也就是说大家为了某个城市金融中心的建设，我们是全国第一家推出来，大家都来让利。现在我们看到的方案，上海是四家国有企业各自拿出一点物业来，而且最后做的方案不是国际主流的，权益性的，实际上是抵押债券，期限目前看到的方案只有十年。正常的REITS不是这个年限的。也就是说让十年的利，我往里边贴息，贴租金，贴价格，把这个东西做出来。最后做出来了，没有市场生命力。台湾遇到的问题，在大陆一样也会有这种问题。第一单我们可以做。

　　我希望推出来的东西应该是一个有市场生命力的东西，本身市场需求而各方都能得利的东西。现在各方，现在中央终于转个弯来了，我们当初说要做的时候他们说这个东西是给房地产火上浇油的东西。实际上这是维持房地产健康、稳定发展很好的工具。现在时机，窗口不对，可能我要等到下一次更好。