REITs中国化征程又向前迈出了一步。
“到最后，几乎是五家信托公司的五个人拟定了意见稿的雏形，现在已经提交银监会了。”衡平信托一位内部人士透露。
上述人士所说的正是3月上旬，银监会召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿（下称“REITs意见稿”）。
据了解，参与其中的五家信托公司分别是中诚信托、北国投、联华信托、衡平信托和中原信托。
虽然，意见稿并不是最终的REIEs管理办法，“将来，还要看银监会如何选择、定夺。”但此次草案的上报无疑给国内本土REITs征程重新打开了一道希望之门。
“随着未来草案的出台，房地产投资信托的管理也将趋于规范，这也将会促使更多的房地产投资信托业务出现。”用益信托工作室李旸认为，这将是REITs加速发展、全面推广的一个积极信号。
公募型REITs
据悉，此次草案有望在年内出台。“此次意见稿将REITs定性为公募，将不设投资者数量限制。”上述内部人士表示。
据介绍，在意见稿中REITs被定义为：“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。”而信托公司以非公开方式发售设立的房地产投资信托，则适用于2007年颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》。
李旸表示：“在厘定REITs概念之外，该意见稿更多地是在规范房地产投资信托业务。”
除此之外，该意见稿也指出，REITs也可以通过银行代销。事实上，由于信托公司影响力相对银行较小、缺少专门的营业领域、销售网点少，投资门槛高等原因，使得信托公司很难独立完成大规模的，尤其是资金需求巨大的房地产投资资金的筹备任务。
“开展大规模的信托投资业务最大的难题不是技术问题而是如何筹措资金。”某南方信托公司的一位信托部门经理在接受记者采访时坦言资金池如何蓄钱是发行信托最大的关键。
通过银行代销，可以将信托投资的高门槛化整为零。同时，上述部门经理透露：“除代销外，实际上通过合作，银行也可以为资金池提供有效的机构投资者。”
“这显然疏通了信托公司的资金池筹备瓶颈，弥补了信托公司难以筹措资金的难题。”李旸分析。
尽管此次意见稿将REITs定性为公募，但仍然建议采取封闭式运作。据了解，该意见稿认为房地产信托投资在成立后，应先设置一定的续存期，期限内REITs产品并不可以在证券市场以及银行间市场流通。“到期后，投资者方可赎回，若有持续的投资需求也可以设立新的房地产信托。”衡平信托该人士表示。
根据市场人士的分析，封闭式运作也存在着一定缘由。
事实上，由于房地产投资的周期性比较强，投资回报也比较稳定，周期内的资金流动性一直较弱。
也有从业人士认为，当前金融分业监管的模式是造成封闭运作重要原因。
“上市要经过证监会批准，银行间市场流通要经过央行批准。如果是封闭式运作，只要银监会一个部门就可以协调运作了。”一位长期从事房地产信托管理人士表示。
“由于REITs在国内刚刚起步，在刚刚成立REITs 试点后，银监会显然仍是希望逐步完善REITs环境。”李旸认为监管部门对于目前的REITs仍然较为谨慎。
地产商的融资梦
尽管REITs草案的正式颁布还要假以时日，但在资金青黄不接的时刻，恐怕没有什么比钱更能让地产商兴奋了。这无疑给了亟待救济的房地产商一剂宽心药方。
采访中发现，信贷严控后求助于信托公司融资的房地产企业越来越多。
江苏国投人士表示，目前正在跟一家房地产企业洽谈信托投资细节。一个月前，招商地产刚刚利用信托完成了10亿元的项目融资。
据了解，银监会早年曾发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，其规范的业务包
括REITs和房地产信托贷款。但后因房地产投资调控收紧，这一办法征求意见后未正式出台。
急于拓展新业务的信托公司也正在积极与REITs对接，这也给地产商扩大信托融资提供了有利条件。
据了解，除了被银监会准批为REITs试点的联华信托外，北国投、上国投、中信信托等信托公司都在积极筹备REITs业务，一旦政策开闸，立刻出手。
事实上，北国投已经运作了几个高仿真的REITs产品。而年前运作的“大万商厦物业收购集合资金信托”已经无限的接近了REITs。
在接受本报记者采访时，北国投投资部副总经理何晓峰曾表示：“除了不能上市流通，该产品，无论从形式上还是实质上，都是与RIETs很接近的。”
据了解，上国投目前正在筹备一定规模的房地产投资资金池。中信信托则被传即将成立一个规模10～20亿元的房地产基金。
尽管形势一片大好，但李旸提示，意见稿中房地产投资信托业务仍要经过银监会审批，之前的审批标准也并未有放松迹象。“银监会的审批才是关键，并不是所有信托公司都有机会与资质开展REITs业务。”
“在当前环境下，大规模开展REITs仍需要几年时间。”